Bất động sản Việt Nam: Dư cung đang đến gần, cơ hội hay thách thức?

Thị trường bất động sản đang đảo chiều mạnh mẽ

Sau một thời gian dài đối mặt với tình trạng khan hiếm nguồn cung, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần bước vào thời kỳ dư cung. Tại Diễn đàn Đầu tư Bất động sản trong Kỷ nguyên Mới diễn ra đầu tháng 7 ở Hà Nội, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch Cen Group, cho biết: “Sắp tới, thị trường sẽ bước vào một thời kỳ chưa từng có trong 10 năm qua, khi nguồn cung bắt đầu dư thừa đáng kể”.

Không chỉ dừng lại ở đánh giá tổng quan, các chuyên gia còn chỉ ra rằng, trong vài năm tới, thị trường sẽ đối mặt với một làn sóng sản phẩm bất động sản mới ồ ạt được tung ra, từ căn hộ, nhà phố đến biệt thự nghỉ dưỡng. Sự chuyển dịch này đánh dấu một bước ngoặt quan trọng và ảnh hưởng sâu rộng tới chiến lược phát triển của các doanh nghiệp.

Cơ sở hạ tầng tạo lực đẩy cho dư cung lan rộng

PGS.TS Trần Đình Thiên cho rằng yếu tố hạ tầng và tốc độ phát triển kinh tế sẽ là hai động lực chính thúc đẩy sự dịch chuyển của nguồn cung. Với tốc độ tăng trưởng GDP có thể đạt hai con số trong vài năm tới, cùng việc phân định lại địa giới hành chính và mở rộng các đô thị vệ tinh, thị trường đang chuẩn bị cho một chu kỳ mới.

Hàng loạt dự án cao tốc, cảng biển, sân bay quốc tế đang được triển khai và đưa vào vận hành. Nhờ đó, bất động sản sẽ không còn chỉ tập trung ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM mà lan rộng ra các tỉnh như Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Giang, Long An và Đồng Nai. Dư cung sẽ không cục bộ mà mang tính toàn diện trên nhiều phân khúc và địa bàn.

Quy mô dự án ngày càng lớn, nguồn cung tăng gấp bội

Theo thống kê mới nhất từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, quy mô dự án bất động sản đang gia tăng mạnh mẽ. Nếu trước đây, một khu đô thị 1.000 ha đã được xem là “khủng”, thì nay nhiều doanh nghiệp phát triển các dự án lên tới 1.700 ha, thậm chí 10.000 ha.

Đây là tín hiệu cho thấy không chỉ số lượng mà cả chất lượng, quy mô của nguồn cung cũng đang được đẩy lên một tầm cao mới. Điều này vừa mở ra cơ hội cạnh tranh lành mạnh, vừa đặt ra yêu cầu cao hơn về quy hoạch, chất lượng xây dựng và hạ tầng dịch vụ.

Giá bất động sản sẽ phản ánh giá trị thực hơn

Trong bối cảnh dư cung, việc tăng giá theo kiểu “thổi giá” như trước sẽ khó xảy ra. Lấy ví dụ điển hình tại khu vực Láng Hạ (Hà Nội), nơi giá bất động sản đã tăng gấp hơn hai lần trong 5 năm do thiếu nguồn cung. Tuy nhiên, ở giai đoạn dư thừa sản phẩm, giá nhà sẽ tiệm cận với giá trị thực tế, điều này rất tích cực cho người mua có nhu cầu thực.

Sự điều chỉnh này sẽ tạo ra mặt bằng giá hợp lý hơn, đặc biệt với phân khúc nhà ở vừa túi tiền, giúp người trẻ, người thu nhập trung bình dễ tiếp cận thị trường hơn.

Tìm hiểu thêm: https://topi.vn/xu-huong-bat-dong-san-2025.html

Thách thức: Áp lực từ chính sách và nguồn lực tài chính

Mặc dù dư cung tạo ra mặt bằng giá dễ chịu hơn, nhưng vẫn tồn tại nhiều rủi ro. TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cảnh báo việc nhiều địa phương điều chỉnh bảng giá đất tiệm cận giá thị trường có thể đẩy chi phí đầu vào tăng mạnh, tạo rủi ro bong bóng nếu không kiểm soát tốt.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp nhỏ và vừa đang chịu áp lực rất lớn từ việc siết tín dụng và chi phí lãi vay cao. Việc thiếu các kênh huy động vốn dài hạn như trái phiếu hoặc quỹ đầu tư bất động sản khiến nhiều chủ đầu tư lúng túng trong việc triển khai dự án.

Doanh nghiệp cần thay đổi tư duy trong thời kỳ dư cung

Giai đoạn dư cung đòi hỏi các chủ đầu tư phải có tư duy kinh doanh linh hoạt và dài hạn hơn. Việc phát triển bất động sản xanh, thông minh, chú trọng tiện ích và trải nghiệm sống sẽ là lợi thế cạnh tranh quan trọng. Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng cần đẩy mạnh ứng dụng chuyển đổi số, nâng cao năng lực quản trị và xây dựng thương hiệu bền vững.

Niêm yết cổ phiếu trên sàn chứng khoán, minh bạch thông tin tài chính, phát hành trái phiếu có kiểm soát sẽ là những bước đi quan trọng để lấy lại niềm tin thị trường.

Cơ hội lớn cho người mua nhà và nhà đầu tư dài hạn

Dư cung không chỉ mang lại lợi ích cho thị trường mà còn mở ra cơ hội lớn cho người mua nhà. Khi giá cả ổn định, người dân có thể dễ dàng sở hữu nhà ở hơn, đặc biệt tại các khu đô thị vệ tinh đang phát triển mạnh.

Ngoài ra, nhà đầu tư dài hạn cũng có thể tận dụng thời điểm này để tích lũy tài sản với giá hợp lý, chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo khi thị trường ổn định trở lại.

Xem thêm: Cung bất động sản là gì

Vai trò điều tiết chính sách từ nhà nước

Trong bối cảnh thị trường biến động, vai trò điều tiết của nhà nước trở nên đặc biệt quan trọng. Các chính sách liên quan đến đất đai, cấp phép xây dựng, tài chính, quy hoạch cần đồng bộ và rõ ràng hơn. Phân cấp thẩm quyền về địa phương có thể giúp rút ngắn thủ tục và tạo điều kiện thuận lợi cho triển khai dự án.

Chính phủ cũng đang thúc đẩy các chương trình hỗ trợ tài chính, cải cách thể chế và xác định kinh tế tư nhân là động lực chính trong giai đoạn phát triển mới.

Thời kỳ dư cung đang đến gần và sẽ tác động đến toàn bộ hệ sinh thái bất động sản Việt Nam. Đây là cơ hội lớn nếu thị trường được điều hành bài bản, có cơ chế kiểm soát rủi ro hợp lý. Nhưng nếu thiếu chuẩn bị, doanh nghiệp và nhà đầu tư dễ rơi vào trạng thái bị động và thua lỗ.

Để nắm bắt cơ hội, các bên liên quan cần nâng cao năng lực quản trị, đổi mới chiến lược và thích ứng với biến động. Quan trọng hơn hết, người mua nhà và nhà đầu tư cần tỉnh táo, tìm hiểu kỹ lưỡng và đi theo giá trị thực của thị trường thay vì chạy theo xu hướng ngắn hạn.